最近，张村河两个高端盘交付，又见中介暗戳戳唱衰两个新盘的二手房价格。
2022年开始，张村河新盘引领一波青岛的产品升级，下沉庭院、会所、宽厅户型成为标配。但交付季，市场依然存疑。
住宅开发也有个长短错配的症结。
开发商首先想着把房子卖出去，短期目标优先，所以倾向于在产品表面功夫上做足，比如高大上的营销道具——会所，如何运营，多数提前没想好。
房子对业主是长期住，要评价房子好坏，短则两三年，长则十年来年。品质、服务，承诺兑现几成，都是要住进去才知道。
【缘起】“债主来了”
一交付，漏雨、隔音差这些很初级的话题就不说了。
最近，我就观察到两点——
一个是我的一个室内设计朋友在视频号上的专业吐槽，他在青岛做这行二十多年了。
他有客户买入崂山区140来平宽厅户型，单价都在四五万，交付后做二次装修，发现空间尺度和平衡都有问题。
他总结的精炼：开发商户型设计避重就轻，把所谓的豪宅的面子工程给到了业主，但开发商不是魔法师，不可能把小房子变大。
比如——
主卧带衣帽间，也就主卧门口放了一个L型衣柜，遮挡一下主卫门，储藏量根本没有增加；
所谓的7米大宽厅，如果按大平层尺度，除去预留沙发外，也就只能顶着沙发摆一个书桌
在保证大宽厅和主卧的舒适度之外，其它的空间变得拥挤，厨房小，北卧做个榻榻米，连滚带爬。
他的结论是，还不如正常的户型好用。
两年前，我就对这种户型设计趋势表示过保留意见。
看了他的视频，感觉终于到期，“债主上门了”。
第二是看到网上发的越秀和樾府交付实景，与示范区比，大区很平庸。
这是大区景观节点，构筑物加大草地的设计，前两年刚需盘常用手法，很难想象单价过4万的项目也复制这个。
无非多种了几棵树，没舍得堆放置石，然后拿出来炫。
没有对比就没有伤害。
这是我在三线城市淄博新东升之园楼下随意俯拍的。
但只从它的含绿量，就能看出高下。而且之园的均价仅是1.5万，就呈现这样的效果。
上月，我去了一趟淄博，看新东升的项目。早在去年，我去过新东升，当时它的之园、宸园还在建设中，只看了示范区。
这次去，说实话，抱着挑刺的心态，想看它的大区品质是不是拉胯了。
看完，温故知新，我还是很佩服新东升的。
青岛开发商要提升产品，不能只盯着面子工程玩花活，至少要学习下面这三点。
【壹】大区要与示范区均好
新东升之园的容积率1.5容积率，做的是洋房及叠拼的低密产品，楼间不宽，只有巷道空间，能发挥的余地不大差。
比如青岛近郊经济型别墅盘，巷道基本不怎么做绿化。东李的低密项目绿城晓枫湖畔，立面做的好，但真到宅间，也就简单种点树。
这都是之园大区的景观呈现，地被的种草、厥类，向上灌木，乔木，做得很有层次，林木繁盛，不敷衍，与主景观的风格统一、均好。
一些项目营销说辞里的几重归家仪式感、尊重感，在实景中其实很难体会到。但这种芳草萋萋的归家感受，像走在花园里面，自然让人放松、放下，心情舒畅。
再看宸园项目，去的时候，景观还在施工当中，每一条宅间的设计景观元素都不同，转角处往往是一个景观节点，风景各异。
在社区里走，两侧高大乔木遮挡视线，感受不到建筑的压迫感，曲径通幽。
这个项目的价格从1.6万-2.3万，地面没有铺装石材，而是地砖，不去堆料，不用奢石做豪宅注脚，而是一种成本可控的高品质。
做一个高端盘，在实景示范区卯足劲在示范区让客户惊艳，到交付阶段的大区，给到客户的是再次惊艳，还是惊吓，这很关键。
像市北的中海云境，示范区做的还不错，立面至少做了一层干挂，但到交付大区直接是全涂料，就很过分。
【贰】会所，准备好亏钱了吗
再说个会所的问题，接下来青岛的一些楼盘会所也要陆续交付，尤其是不对外经营的会所，开发商是否做了补贴的打算？
新东升福园城市书房
这次去看新东升的之园、宸园，配套有游泳馆、健身房、社区食堂、乒乓球室、棋牌室、洗车等硬件空间，而且是新东升的商管团队运营。
新东升业主食堂甚至有品牌粮油、有机大米等特殊单品，很有记忆点、传播力。
新东升老板接受采访时明确说，社区食堂是要开发商补贴的。
一个不争的事实，很多会所要亏钱的。如果是本地民企老板还好说，用开发收益补贴。
如果是大房企，物业和开发是两个独立的上市公司，物业不可能亏钱运营会所，如果没有预案，结果会是很难兑现功能。
在交付的新东升佑园，拍到午后老人在会所廊下打牌，这都是很实在的生活场景，比各种奢石、堆金砌玉的花哨的东西实在。
【叁】起码“行活”要干好
上个月，住房城乡建设部部长倪虹亲自提出，建设“6633”好房子。其中一个6是“六不”——不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭。
其实，这都是些行活，但就是所谓豪宅也很难保证干得好。
看新东升有哪些施工上的改进？
这是它在之园的工法展示。
楼板、分户墙都加了2毫米厚的隔音毡。
能发现，它在断改进工艺。去年之园的工法展示，只是把卫生间的落水管做了隔音（下左图）。
今年将坐便器与污水管相连，淋浴、洗手盆与废水管相连，分区分流设计，防止串味（下右图）。
而且废水管在室外检查井里有存水弯的设计，进一步防止串味。
我们常见的保温层是做在混凝土的外面，再做外立面涂料。
新东升的工艺，是在外保温外面又做了一层混凝土墙，再做找平，然后做外墙涂料。
所以，同样的水包水外墙漆料，新东升做的很平整，有仿石材的效果。
【后记】
现在，开发商们一窝疯卷品质，其实有些是在客户看得见的地方，表演卷产品。
房地产行业最怕的是“共识”，这种“共识"里有很多投机取巧的动机，很容易形成泡沫，这几乎是刻在这个行业基因里的东西。
比如上一次的“共识”是各种高周转、做规模，然后泡沫破了，房企死伤过半。
做社区整体品质，注重建筑质量，做好服务运营等等，这都是长期难而正确的事，短期很少有正向的市场反馈。
在青岛，真正还能从上个泡沫中爬出来的企业，都是有一定战略定力，坚持做长远看是对的事情。